COZUCHIは元本割れする？実績や安全性は？損しないコツを紹介！

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本記事では、COZUCHIの過去の運用実績や元本割れリスク、さらに損しないためのポイントを解説します。

不動産投資の一つであるCOZUCHIにも元本割れのリスクがあるのは当然。

しかし、元本割れを防ぐコツを知っておけば最大限リスクを下げられます！

この記事を読めば、COZUCHIの元本割れリスクを抑えるコツが理解でき、不安なく投資できるようになるでしょう！

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【COZUCHIは元本割れする？】過去の運用実績

まずはCOZUCHIの過去の運用実績を見ていきます。

COZUCHIは、以下の3項目で信頼のある実績を持っています。

実績①累計投資額No.1

前身のWARASHIBEの実績を含めたCOZUCHIの累計投資額は、2024年8月末時点で786億円です。

2023年4月末には不動産クラファン累計投資額No.1を達成し、2024年4月末の調査においても引き続きNo.1の座を保っています。

累計投資額No.1を誇るということは、それだけ多くの方に信頼・利用され続けられている証拠でしょう。

実績②累計ファンド数103件

COZUCHIの累計ファンド数は、2024年8月末時点で103件です(前身のWARASHIBE含む)。

COZUCHIと不動産クラウドファンディングサービスの実績を比較した表がこちら(2024年9月時点)。

サービス名	総ファンド数	運用終了 ファンド数	サービス 開始日
COZUCHI	103	76	2019年9月
CREAL (クリアル)	118	84	2018年11月
TECROWD (テクラウド)	70	42	2021年4月
LEVECHY (レベチー)	13	3	2023年6月
ヤマワケ エステート	130	15	2023年9月

COZUCHIは運用が終了したファンドも76件あり、総ファンド数、運用終了ファンド数ともトップレベルの実績があるといえるでしょう。

不動産クラファンは法律の改正により、ここ数年で事業者が急速に増えています。

しかし、COZUCHIはサービス開始から100以上ものファンドを組成し、しっかりと運用実績を出しています。

実績③元本割れゼロ

2024年8月末時点で運用が終了したCOZUCHIのファンド数は76件とトップクラス。

これだけ償還している数が多いにも関わらず、元本割れした案件は一つもありません。

COZUCHIの前身であるWERASHIBEは、2019年から不動産クラファンのサービスを開始しています。

開始から5年以上、70件以上のファンドで元本割れがゼロだという実績は、投資をする上での安心材料になるでしょう。

さらに、それだけでなく、76件中35件ものファンドが想定利回りを上振れて償還されています。

しかも、実績利回りは想定利回りの2倍以上という投資家にとって嬉しい結果となっています。

【COZUCHIは元本割れする？】どんなリスクがある？

COZUCHIを始め、不動産クラウドファンディングは不動産投資の一つです。

そのため、不動産投資をする際に以下の2つのリスクがあるため、元本割れの可能性があります。

①不動産価格が下落するリスク

不動産価格が下落する理由は、主に以下の2つがあるでしょう。

日本は災害大国であるため、地震が起きたり台風が発生したりします。

もし投資している物件に地震や台風が直撃すると、家屋の倒壊によって物件の価格が下落する可能性があります。

また、世界的な経済不況や国内情勢の変化により、不動産市場の相場が下落してしまう可能性もあります。

例えば、基本的に株価が高いときほど不動産の価格も上がります。

反対に、世界的な不況で株価が下落すると、不動産価格も値下がりしやすいです。

実際に、リーマンショックの影響で、2010年には東京圏の商業地の地価がマイナス7.3％まで下落しました。

また、金利が上がると投資家や企業が資金調達しにくくなるため、不動産市場も停滞気味となり、不動産価格の下落につながります。

このように、災害や経済状況などのコントロールできない要因で不動産価格が下落してしまうリスクがあることを十分理解しておきましょう。

②事業者が倒産するリスク

不動産クラウドファンディングは、事業者が多数の投資家からお金を集め、代わりに不動産に投資してくれるサービスです。

そのため、事業者が倒産した場合は、出資金だけでなく購入した不動産や配当まで差し押さえになる可能性があります。

不動産クラウドファンディングというサービスを提供するには、『不動産特定共同事業者』の許認可を国や都道府県から受けなければなりません。

また、許認可によって最低でも資本金1,000万円を準備しなければならないので、倒産リスクは低いと考えられます。

しかし、倒産リスクがないわけではないので、投資をする際にはこちらも頭に入れておく必要があります。

【COZUCHIは元本割れする？】元本割れのリスクが低い理由

COZUCHIは不動産投資の一つのため、元本割れするリスクがあることをお伝えしました。

しかし、COZUCHIには元本割れリスクを低く抑えられるような施策が3つあります。

①優先劣後出資を採用している

COZUCHIでは、優先劣後構造を採用しているため、必ず損するわけではありません。

優先劣後出資では、不動産価格が下落した場合、劣後出資分(事業者出資分)から先に損失を負担します。

そのため、損失が出ても事業者が出資した額の範囲内であれば、投資家の出資分に影響はありません。

優先劣後出資は、他の不動産クラファンでも一般的に使われている仕組みで、投資家の元本割れリスクを抑えられる有効な手段です。

そして、劣後出資割合が高いほど、元本割れするリスクが下がります。

COZUCHI始め、不動産クラファンの直近7〜10ファンドの劣後出資割合を調べた結果は以下のとおりでした。

サービス名	直近の劣後出資割合	直近の劣後出資割合の平均
COZUCHI	3.1〜23.1％	約6.8％
テクラウド	5〜10％	約8％
レベチー	1.6〜13.95％	約6.6％
ヤマワケエステート	0.01〜0.46％	約0.2％

直近の平均ではテクラウドに敵いませんでしたが、COZUCHIの劣後出資割合は他の事業者と比べても高めであることがわかります。

また、劣後出資割合が非常に高いファンドが出ることもCOZUCHIの特徴です。

直近10ファンドでの最高は23.1％、過去には30％や40％を超えるファンドが出たこともあります。

劣後出資割合の高さから、COZUCHIは元本割れのリスクが低いサービスだといえるでしょう。

②自己信託制度を利用している

一般的な不動産クラファンでは事業者が倒産してしまうと、投資している不動産が差し押さえの対象となってしまう可能性があります。

COZUCHIは万一の倒産時に投資家の出資金を守る取り組みとして、自己信託制度を利用しています。

自己信託した不動産は事業者の資産として扱われないため、もし事業者が倒産しても投資した不動産を差し押さえられることはありません。

ただし、自己信託制度を使えないファンドもあるため注意しましょう。

③空室リスクや売却リスクを抑えている

インカムゲイン(家賃収入)型の案件では、物件を借りる人がいないと不動産投資としての収益が上がりません。

そのような空室リスクを下げるために、COZUCHIでは『マスターリース契約』を導入しています。

実際に入居者に部屋を貸し出すのは一括して借り上げた不動産会社で、入居者と不動産会社の契約を『サブリース契約』といいます。

マスターリース契約により、不動産のオーナーであるCOZUCHIは部屋が空室でも不動産会社から一定の賃料を支払ってもらえます。

また、キャピタルゲイン(売却益)型の案件では、最終的にどこかに売却することで利益を得ます。

もし売却したいタイミングで買取先がないと、買い手を見つけるために売却したかった価格よりも安い価格で売らないといけません。

この売却リスクを防ぐために、COZUCHIはキャピタルゲイン(売却益)型の案件では、物件の買取保証を入れています。

買取保証を入れておくことで、こちらの売りたい価格で確実に売れるため、元本割れするリスクも下がるでしょう。

このように、COZUCHIでは各プロジェクトにおいて、空室リスクや売却リスクを抑える取り組みを行っています。

【COZUCHIは元本割れする？】損するリスクを下げるための7つのポイント

ここからは、損するリスクを下げる7つのポイントをお伝えします。

誰でもできる対策のため、損しないためにしっかりポイントを押さえておきましょう！

①EXITファンドに投資する

一般的なファンドは出口(EXIT)が未定のため、最悪の場合は売却先が見つからず売却できない可能性があります。

しかし、EXITファンドを選べば、売却リスクを抑えられます。

EXITファンドはファンドの運用前にすでに売買契約を締結済みのため、売却できないリスクが非常に低いです。

ただし、EXITファンドでも売買契約が解除される可能性もゼロではありません。

売却が完全に保証されているわけではない点に注意しましょう。

②劣後出資が高いファンドを選ぶ

劣後出資割合が低いと元本割れのリスクが高まります。

そのため、元本割れリスクを下げるには、劣後出資割合が高いファンドを選びましょう。

例えば、出資総額が1億円で、劣後出資割合が5%のAファンドと10%のBファンドを考えてみます。

	Aファンド	Bファンド
劣後出資割合	5%	10%
劣後出資額	500万円	1,000万円

この場合、損失が500万円ならAファンド、Bファンドとも損失が劣後出資額の範囲内のため投資家の元本は減りません。

しかし、損失が500万円を超えると、Aファンドでは損失を劣後出資分で補いきれず、投資家の元本からも損失を負担する必要があります。

劣後出資割合はファンドにより異なりますが、COZUCHIでは5～60％程度となっています。

元本割れリスクを減らすためには、劣後出資割合が高いファンドを選ぶことが重要です。

劣後出資割合は、各ファンドの契約成立前交付書面から確認しましょう。

③リセールファンドに投資する

COZUCHIには、通常のファンドとは異なるリセールファンドがあります。

リセールファンドはすでに運用しているファンドに途中から投資するので、運用期間も短く安心といえるでしょう。

さらに、リセールファンドは残りの運用期間が短くても運用期間初日からの分配金が得られるため、高利回りとなるメリットもあります。

④フェーズファンドに投資する

ファンドを組成するときにある程度の方針や出口シナリオは決まっているものの、もちろん想定通りにいかないこともあります。

しかし、フェーズファンドではその段階ごとの状況にあった運用が可能になります。

フェーズ分けしておくと、その状況にあった運用ができ、さらに建築開発がうまくいかない場合はフェーズを移行せず終了もできます。

そのため、フェーズファンドは一般的なファンドより安心して投資できるでしょう。

ここで、過去にどのようなフェーズファンドが運用されていたか紹介しますね。

フェーズファンド例①稲村ケ崎　開発プロジェクト

『稲村ケ崎　開発プロジェクト』は、以下のような構想を練られてフェーズ1の募集が開始されました。

しかし、実際運用が始まると開発コストの増加が予想され、フェーズ2では更地での売却を目指すことに運用方針が変更されました。

フェーズファンド例②六本木事業用地Ⅱ

『六本木事業用地Ⅱ』では、当初4つの売却シナリオで出資募集が開始。

フェーズが進むうちに、高値で売却できる確率が高まったり、敷地面積が登記上の面積より大きいことが判明したりしました。

その結果、最終のフェーズ3では想定利回りが7％から12％へと上振れて償還されています。

このように、フェーズファンドは運用がうまくいけば想定利回りを超えることもあります。

⑤複数の案件に分散投資する

一つの案件に集中投資していると、もしその案件の運用がつまずいた場合、多額の損失を受けてしまう可能性があります。

複数案件に分散投資していれば、一つの案件で損失が出たとしても他の案件の資金には影響ありません。

また、日本の不動産に投資する以上、備えておかねばならないのは災害リスク。

同じ地域のファンドにだけ投資していると、その地域に災害が起こった場合、投資している全ての不動産の価格が下がってしまう危険があります。

災害リスクに備えるために、案件を分散させるだけではなく、異なる地域に分散して投資しましょう。

⑥他の事業者にも分散投資する

自己信託制度があるCOZUCHIですが、本当に出資した不動産が差し押さえされないかは倒産してみないとわかりません。

COZUCHIを始め、どの事業者も倒産するリスクはゼロではありません。

倒産リスクに備えるには、COZUCHI以外の他の不動産クラファンにも分散投資することが大事です。

他の事業者を選ぶ際には、運用実績や物件情報がきちんと開示されているかなどの信頼性を確認し、納得して投資できる会社を選びましょう。

⑦途中解約をしない

COZUCHIは不動産クラファンの中では珍しく、途中解約ができます。

しかし、解約手続きには『出資元本×3.3%』の手数料が必ずかかります。

例えば、10万円投資していたファンドを途中解約すると、3,300円の手数料がかかるため手元に戻ってくるのは9万6,700円。

つまり、解約すると確実に元本割れしてしまうため、途中解約しないことが元本割れを防ぐポイントです。

しかし、最新では、解約手数料が無料のファンド『渋谷区代々木上原一棟マンション』が登場しました。

解約手数料が無料であれば、途中解約しても元本割れすることはありません。

【COZUCHIは元本割れする？】投資の始め方を3ステップで解説

ここからは、COZUCHIの始め方を3ステップで解説していきます！

【COZUCHIは元本割れする？】まとめ

本記事では、COZUCHIの実績や元本割れリスク、さらに損しないためのポイントを解説しました。

最後にCOZUCHIで元本割れのリスクを下げる7つのポイントをおさらいしましょう！

COZUCHIは投資累計額No.1の実績ある不動産クラファン。

利回りが上振れする可能性もあり、元本割れリスクに怯えて投資しないのは非常にもったいないです。

しかし、元本割れリスクの少ないEXITファンドやリセールファンドは人気のため、すぐに募集枠が埋まってしまいます。

募集が発表されたときに、いつでも応募できる体制を整えておくことが大事。

次の案件のチャンスを逃したくない人は、今のうちに下のボタンからCOZUCHIに登録しておきましょう！

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